SINIŠA BRAŠANAC, DIREKTOR INVESTICIJA MPC HOLDINGA

(tekst objavljen u Progressive magazinu br.23, april 2006.)

TRŽNI CENTRI NAJUNOSNIJI BIZNIS

Siniša Brašanac, direktor investicija MPC Holdinga: „Naša najveća investicija biće šoping mol, u bloku 16 u Novom Beogradu, na 120.000 metara kvadratnih“.

Nedavno je MPC Holding otvorio svoj prvi tržni centar – Immocentar, u Novom Beogradu. U njemu je otvoren i prvi supermarket Idea u Srbiji. MPC je ujedno vlasnik jednog od najatraktivnijih poslovnih centara PC Ušće. Otvaranje Immocentra, kao i budući investicioni planovi MPC Holdinga, bili su razlozi za razgovor sa Sinišom Brašancem, direktorom investicija MPC Holdinga.

MPC je počeo prvo sa trgovinom?
Trgovinom se MPC bavi od svog nastanka, pre 15 godina. Iz trgovine se spontano javila potreba za razvojem ‘real estatea’, jer kada je trgovina dosegla određeni obim, kada je bilo potrebno da se razmišlja o stvaranju neke vrste logističkih centara, magacina, kancelarija za sve veći broj zaposlenih, došlo se do zaključka da je skupo da sve to iznajmljujemo, da je bolje da izgradimo nešto u sopstvenoj režiji, i smanjimo troškove. Naravno, time investiramo i u budućnost. Nakon toga smo polako ušli u taj biznis, a zatim smo krupnim koracima napredovali u proteklih pet godina, jer smo prepoznali svoju šansu na tržištu, koje je tada bilo u povoju. Danas smo najveći ‘developer’ u Srbiji i cilj nam je da ostanemo na toj poziciji, i da odemo korak – dva napred, da izađemo i van okvira lokalnog tržišta. Mada je i naše tržište u ovom trenutku, kada je reč o nekretninama, odnosno potencijalnim investicijama, jedno od najatraktivnijih u Evropi, dosta atraktivnije od centralnoevropskog. Posebno nakon proglašenja Beograda za grad budućnosti, na najvećem svetskom sajmu real estatea, koji je održan u Kanu. Mislim da je to najbolja pozivnica za strane investitore, i da će njihov dolazak biti još u mnogome pojačan, tako da upravo u tome vidimo i šansu za veći razvoj naše delatnosti.

Ovih dana otvorili ste prvi Immocentar?
Šoping centri su de facto nepoznanica za naše tržište. Na beogradskom tržištu je, kao neka varijanta šoping centra, egzistirao isključivo Mercator. To i nije klasičan šoping centar, ali je svakako predstavljao napredak u to vreme i osveženje za beogradsko i srpsko tržište, a istovremeno i sasvim dobru smernicu da apsolutno treba investirati u tom pravcu. Naša najveća investicija jeste izgradnja velikog šoping mola, koji je će početi da se gradi za dva meseca, u okviru bloka 16 u Novom Beogradu, odnosno odmah uz postojeći Poslovni centar Ušće. Ovaj centar će biti na površini od 120.000 metara kvadratnih, i zajedno sa ovom postojećom kulom i novoizgrađenom drugom kulom, osmišljenom kao mix ekskluzivnog hotela i stambenih apartmana, predstavljaće najmonumentalniji kompleks na Balkanu, sa ukupno oko 180.000 metara kvadratnih. Taj šoping mol je zaista ozbiljna priča i nešto za šta je potreban pravi know-how, koji smo morali u velikoj meri da uvezemo i preuzmemo od investitora koji su već delovali u zemljama zapadne i centralne Evrope. Onda smo iz te priče polako razvili ideju o iniciranju jednog novog kompleksa, odnosno koncepta koncepta Immocentra, šoping centara manje kvadrature, nekih deset do dvadeset, eventualno 25.000 kvadrata, koji će biti locirani, ne u centru grada, nego na obodu, u ‘spavaonicama’ i koji će prvenstveno zadovoljavati potrebe lokalnog stanovništva u većim naseljima, kao što je blok 64 koji zaista smatram izuzetnom lokacijom za taj pilot projekat. Takve lokacije su u svakom slučaju interesantne i na Banjici, naselju Medaković, Karaburmi, Ceraku, bukvalno na mestima gde žive hiljade i stotine hiljada ljudi, a nemaju ni jedan centar koji bi mogao da podmiri njihove potrebe, po pitanju sadržaja kakav je u Immocentru.

Kolika je površina Immocentra?
Ima kvadraturu od oko 14.000 kvadrata neto. Raspolaže sa 170 parking mesta za posetioce. Immocentar je, s jedne strane predviđen da egzistira kao šoping centar, a sa druge strane da ponudi nešto novo, ne u smislu klasičnog šopinga, nego bukvalno dolaska na jedno mesto gde možete da provedete vreme koje nije 15-20 minuta, nego recimo sat, dva, tri – dok obiđete na miru sve te trgovine, sednete, razonodite se, stretnete se tu sa komšijama, u nekoj prijatnoj atmosferi. Planiramo još da završimo deo priče koji se odnosi na spoljašnje uređenje, da izgradimo sportske terene okolo, kako bi kompletirali priču i dali joj jedan zaista prepoznatljiv pečat. Ovo je prvi takav objekat i nama je u interesu da napravimo od Immocentra svojevrstan brend. Tako da svaki sledeći, koji bude izgrađen, za naše sugrađane neće biti nepoznanica, u smislu da ne znaju šta ih tu očekuje.

Planirate u Beogradu izgradnju osam do deset takvih centara?
To je neki kapacitet koji bi, po našem mišljenju, u ovom trenutku Beograd mogao da apsorbuje. S druge strane, mislimo da širimo našu priču i van Beograda, prvenstveno su nam u tom smislu planovi usmereni ka Novom Sadu, gde smo u potrazi za lokacijom, a u Nišu smo već uzeli centralnu lokaciju bivše robne kuće Niš i do kraja ove, ili početkom sledeće godine, i tamo će biti otvoren šoping centar. Robna kuća će imati 13-14.000 kvadrata prostora za iznajmljivanje.

Do kada ćete da izgradite planirane tržne centre u Beogradu?
U naredne tri godine. Dosta je kratak vremenski period od početka izgradnje do finalizacije svih radova. Mi smo ovaj centar izgradili za nepunih sedam meseci i smatramo, s obzirom da je to prvi objekat, da će svaki sledeći ići u nekom kraćem vremenskom periodu. Znači, neki optimalni rok izgradnje biće oko pet meseci. Od trenutka kada završimo sva pitanja u vezi sa lokacijom, pravne i tehničke prirode, ostaje taj period izgradnje, koji će trajati od pet do šest meseci, što je dosta kratko.

Immocentar je u vlasništvu MPC Holdinga?
Tako je. Centar je izgradila firma Immobilija, koja je u sastavu MPC Holdinga, i lokali u centru se isključivo daju u zakup. Kompletan centar ima 31 jedinicu, a sve je izdato četiri meseca pre otvaranja, što je zaista rezultat kojim se možemo pohvaliti. Sem toga, interesovanje za iznamljivanje je bilo takvo da smo mogli da napunimo još jedan i po centar. Ako posmatramo razvijena tržišta, gde se meri i ceni paritet izgrađenosti, kvadrature tržnih centara po glavi stanovnika, ili na 1.000 stanovnika, videćemo da, na primer Varšava ima oko 500 kvadrata tržnih centara na 1.000 stanovnika. Za Beograd nema relevantnih podatka, koji bi mogli da se prezentuju u ovom trenutku. Ali, da bi se stekla neka prava slika o perspektivi razvoja šoping centara ovde, možda je najbolje posmatrati primere nekih zemalja u okruženju, konkretno Slovenije, gde Celje sa 30-40.000 stanovnika, ima četiri do pet tržnih centara i svi rade. Znači u Beogradu sigurno postoji mogućnost za izgradnju još stotina i stotina hiljada kvadrata prostora u tržnim centrima, bez opasnosti da jedni druge ugroze. Tako da smatram da smo u narednih pet godina apsolutno mirni, što se tiče eventualne zasićenosti tržišta, a onda bi možda bilo potrebno da se povede računa gde da se gradi, i koliko.

Ovo bi mogao da bude i odgovor na pitanje o trenutnoj konkurenciji?
Da. O konkurenciji ne možemo u ovom trenutku da govorimo, ne zato što mislimo da imamo apsolutno najkvalitetniji koncept, nego zato što je tržište ovog dvomilionskog grada toliko nezasićena da može da primi na desetine manjih šoping centara, odnosno bar pet, šest, sedam velikih. Sada ne postoji ni jedan šoping mol, a tržnih centara je svega nekoliko.

Ali postoje tržni centri kao što je Piramida u Novom Beogradu?
To je jedna vrsta tržnih centara, ali sasvim drugačije koncepcije. To su bazari sa malim lokalima, od deset do 50 kvadrata. Videli ste kod nas – Idein lokal je na 3.500 kvadrata, Eltimov je 700 kvadrata, ima dosta lokala veličine od 200-250 kvadrata, to je koncepcija jednog srednjeg šoping centra. Sem toga, vodi se računa o brendovima. Kod nas ne postoji ni jedan lokal, kada je u pitanju moda, koji je izdat anonimnom brendu. Vodili smo računa, ne samo da popunima lokaciju, već da napravimo kvalitetan odabir. Šoping centar mora da živi od samog početka i ne sme da zamre, jer ga je onda veoma teško reanimirati. A svaki šoping centar će dobro živeti u početku, a upravo je dobar miks, odnosno kompozicija i koncepcija zakupaca, kao i kvalitetne marketinške aktivnosti, osmišljavanje načina kako da privučete posetioce, kako da ponovo dođu, nešto što će centru garantovati egzistenciju i druge, treće ili sedme godine od njegovog otvaranja.

Koju ulogu u opstanku centra ima cena proizvoda?
Mi ne možemo da diktiramo cene proizvoda naših zakupaca. Sve su to ljudi koji su dugo u trgovini, koji su investirali u te lokale i kojima je u interesu da dobro rade, tako da moraju da budu apsolutno konkurentni i kada je u pitanju cena. Nama je ideja bila da kompletan sadržaj Knez Mihajlove prezentujemo u bloku 64 i to ni malo nije lako, ali smo uspeli. Ranije ste jedino u Knez Mihajlovoj mogli da odete u Reflex, Springfield…

Neke od tih proizvoda MPC i distribuira?
Da, imamo distribuciju tih proizvoda, odnosno franšize, kada su u pitanju Springfield, Mango, Reebok, to su sve ‘naši brendovi’.

Koliko ste uložili u izgradnju ovog centra?
To je bila investicija od oko deset miliona evra.

Da li ste na vreme počeli izgradnju tržnih centara?
Moglo je i ranije, ali treba imati u vidu da je jako teško prvi prepoznati trenutak i ući u svojevrsan rizik. Meni bi bilo drago da smo ušli i malo ranije, ali i ovo je pravi trenutak. Takođe, i vreme nam sa te strane apsolutno ide na ruku. Niko nas nije preduhitrio. Ujedno, postoje različite kategorije šoping centara. Mislim da ćemo jedini na ovom prostoru ponuditi pravi šoping mol. Šoping mol će imati dvoetažnu podzemnu garažu sa 1.500 mesta, 250 lokala, od nekoliko hiljada kvadrata, sa najzvučnijim svetskim imenima, kada su u pitanju brendovi. Takođe, ponudićemo nešto što u Beogradu do sada nije viđeno – multipleks koji će imati 10-12 ekrana, to su bioskopi poslednje generacije, kao i nove sadržaje, na primer kuglanu. Nama je zaista cilj da ljudi provode po četiri do pet sati u tom šoping molu, i to će biti mesto kroz koje će dnevno prolaziti između 55.000 i 75.000 ljudi.

Koliko je prvog dana prošlo kroz Immocentar?
Prvog dana je prošlo dvadesetak hiljada ljudi.

Koliko će se dnevno novca trošiti u ovom centru?
To je u ovom trenutku veoma teško prognozirati. Kupovna moć u Srbiji je generalno na niskom nivou, ali opet ljudi u Srbiji nesrazmerno mnogo troše na odeću i slične stvari, što može biti i pohvalno, ali i neracionalno, jer žele da se predstave što bolje spoljnjem svetu. Procentualno je veći trošak u odnosu na zaradu u Srbiji. A sem toga radi se o ogromnoj populaciji, od više od dva miliona ljudi, i smatramo da će sa te strane svi biti zadovoljni – i potrošači i zakupci.

Da li sa Ideom imate dugoročniji vid saradnje?
Nemamo sa Ideom nikakvu vrstu korporativnog ugovora. U koncepciji svakog ozbiljnog šoping centra je da u svojoj strukturi, u zavisnosti od veličine, ima supermarket ili hipermarket. Nama je u zoni, gde je izgrađen Immocentar, apsolutno bio potreban jedan supermarket i tražili smo zakupca koji bi mogao da pruži adekvatnu uslugu i prihvati ponuđene uslove. Idea se tu pojavila kao najkonkretniji zakupac i tako je došlo do aranžmana sa njima. Da li će to biti slučaj i u nekom sledećem Immocentru, ili u nekom šoping centru druge prirode, s ove tačke to možemo smatrati mogućim, ali ni u kom slučaju nekim zagarantovanim ishodom. Ukoliko se Idea u tom trenutku opet nametne kao najbolji takmac, dobiće prednost. A, ako se neko drugi bude istakao, onda će on biti favorizovan. U prvom Immocentru Idea je napravila izuzetno kvalitetan market, reprezentativan i uopšte ne sumnjam da će dobro raditi. S druge strane, bez obzira da li je u pitanju hrvatski, slovenački ili nemački brend, mi ne delimo brendove po njihovoj provinijenciji, isključivo ih delimo po kvalitetu i samo oni koji su kvalitetom mogli da korespondiraju nekim našim zahtevima, našli su mesto u Immocentru. Bilo je u štampi dosta insinuacija i na račun ovog šoping centra, čak i nekih dosta retrogradnih kampanja kada je u pitanju Idea, ali mislim da je sam čin otvaranja, prisustvo velikog broja ljudi i početni život Immocentra prvih nekoliko dana, najbolji odgovor na provokacije te vrste. Jednostavno, kao što je Beograd proglašen za grad budućnosti, tako i mi gledamo u budućnost, a budućnost je to povezivanje na privrednom planu, a ne vraćanje nekim pričama koje su više nego eksploatisane.

Pored investicionog dela, u okviru MPC-a je drugi deo koji se odnosi na trgovinu?
Cela trgovina je tako organizovana da se pravi neka maksimalna sinergija i ušteda resursa, kako ljudskih, tako i svih ostalih. Mi imamo ekskluzivnu distribuciju brendova koje sam vam spomenuo. Pored toga, u okviru MPC Holdinga je i Merkata, koja se bavi distribucijom cigareta. U sastavu Holdinga su firme kao što je XL, Entrix, Merkata, Kozmolino i Kozmolina, kao i kompanija D line, koja se bavi distribucijom alkoholnih pića.

Vaše mišljenje o budućnosti malih trgovaca?
Moje mišljenje je da će malim trgovcima biti jako teško. Dolazi do ukrupnjavanja snaga, ne samo kada je u pitanju trgovina, nego i drugi segmenti, i taj odnos se razvija apsolutno u korist većih igrača, i kada je u pitanju trgovina i kada su u pitanju investicije… to je trend koji je prisutan u Evropi još od ranije, a samim tim i kod nas. To je neki smer u kome se trenutno svetsko tržište nalazi i deluje i mislim da je to neminovno.

Koji su planovi MPC Holdinga?
Mislim da su planovi izuzetno ambiciozni. To je širenje mreže van teritorije Srbije, na Crnu Goru, Makedoniju, Hrvatsku, Bosnu, i dosta je već urađeno u tom pravcu. Mislim da su kompanije sa kojima poslujemo, inostrane kompanije, to jest franšize, zadovoljne našim delovanjem, tako da smo jedan prepoznatljivi partner na tržištu u domenu trgovine. Kada su investicije u pitanju, cilj nam je, s obzirom na to da smo već u poziciji kada treba da postavljamo neke repere i standarde, da se ne rukovodimo nekim lokalnim ograničenjima, nego da uvek idemo napred i da neprestano uvećavamo svoj investicioni portfolio. Smatramo da imamo kvalitetan i kadar i koncepciju i infrastrukturu da to sprovedemo, da izađemo i na neka strana tržišta, ukoliko prepoznamo svoju šansu i da se pojavimo na nekoj inostranoj berzi.

Da li će se investicije odnositi na tržne centre?
Tržni centri su ono što u ovom trenutku smatramo da je najunosnije, a ima i dosta drugih oblasti, tržnih centara koji to nisu u pravom smislu reči, takozvani outleti, logistički, odnosno distributivni centri, eventualno i stanogradnja. Podsećam da smo mi izgradili najbolji stambeno-poslovni kompleks u gradu, kompleks Oaza.

Da li radite s nekom bankom?
Radimo sa više banaka. Klima za investiranje u Srbiji u ovom trenutku je povoljna, jer dosta banaka ima na raspolaganju znatna sredstva za plasiranje u veći broj projekata ovde, a s druge strane nemamo tako veliki broj projekata. Bankama je u interesu da posluju sa kvalitetnim partnerima, što MPC Holding svakako jeste, i sa te strane, ukoliko imate kvalitetan projekat, ne treba imati bojazan da će da izostane finansijska podrška. Prisutni smo već duži niz godina, tako da je problem samo pronaći najpovoljniju banku. Uslovi kreditiranja, u svakom slučaju, uvek mogu da budu povoljniji, jer investicije finansirate iz dugoročnih kredita.

Tatjana Ostojić