Joško Piteša, Immofinanz

JoskoPitesaIntervju166

(tekst je objavljen u Progressive magazinu br. 166, mart 2019)

 

TARGETIRAMO ‘PAMETNE KUPCE’

 

Stop Shop ritejl parkovi nude odlično šoping iskustvo, kao i dobar odnos cene i kvaliteta – to je ono što naši potrošači traže. Stop Shop je brend jasno fokusiran na potrošače, negujući koncept koji je prilagođen za celu porodicu, tako da svako može da pronađe nešto za sebe.
Razgovarale: Dragana Vraneš i Marija F. Šmit

 

Immofinanz posluje kroz Stop Shop i Vivo! ritejl parkove koje je u 2017. posetilo više od 120 miliona kupaca, a rast je nastavljen i u 2018. U Srbiji, Sloveniji i Hrvatskoj, kompanija je nedavno izvršila akviziciju 8 trgovačkih parkova, od kojih se tri nalaze u Subotici, Borči i Smederevu. Nedavno je postavljen i kamen temeljac i započeta je izgradnja ritejl parka u Sremskoj Mitrovici. O aktuelnim dešavanjima i planovima Immofinanza u Srbiji i šire razgovarali smo sa Joškom Pitešom, menadžerom operacija za Srbiju.

U fazi ste proširenja Stop Shop portfolija kupovinom osam novih ritejl parkova u Srbiji i regionu, možete li nam reći nešto više o tome?
Proces akvizicije je sproveden u Srbiji, Sloveniji i Hrvatskoj, i sa velikim zadovoljstvom možemo da kažemo da su novostečeni objekti već izdati. Novi objekti u Sloveniji obuhvataju tri ritejl parka u Mariboru, Krškom i Ptuju, sa oko 22.000m² za izdavanje. Slovenački Immofinanz portfolio je na ovaj način dostigao devet lokacija sa 52.300m² prostora za iznajmljivanje.
Dva ritejl parka kupljena u Hrvatskoj obuhvataju skoro 13.500m² prostora za iznajmljivanje i nalaze se u Osijeku i Valpovu, a u Srbiji ova akvizicija uključuje ritejl parkove sa skoro 32.500m² prostora za iznajmljivanje u Subotici, Borči i Smederevu.

Koliko Immofinanz ima Stop Shop ritejl parkova u svom vlasništvu i u kojim zemljama, kolika je njihova ukupna vrednost?
Stop Shop je ime Immofinanz brenda za maloprodajne centre u centralnoj i istočnoj Evropi, sa obuhvatnim područjem od 30.000 do 150.000 stanovnika, koji nude široki spektar robe uz povoljan odnos cene i kvaliteta.
Najnovije transakcije povećale su Immofinanz Stop Shop portfolio na 80 ritejl parkova u devet zemalja, sa ukupno više od 567.000m² i vrednošću od 800 miliona evra. Mi smo vodeći operater ritejl parkova u regionu, sa planovima za dalju ekspanziju. Trenutno, Stop Shop maloprodajni centri nalaze se u Slovačkoj (16), Mađarskoj (14), Austriji (12), Češkoj (10), Sloveniji (9), Srbiji (9), Poljskoj (7), Hrvatskoj (2) i Rumuniji (1).

Da li kompanija uvek širi portfolio iz akvizicija ili postoje još neki modeli širenja?
Učestvujemo i u akvizicijama, ali i u izgradnji. U Srbiji, od 2015. godine smo izgradili šest ritejl parkova koji se nalaze u Čačku, Nišu, Valjevu, Vršcu, Požarevcu i Lazarevcu, dok se nedavno kupljeni objekti nalaze u Subotici, Borči i Smederevu.
Takođe, nedavno smo organizovali ceremoniju polaganja kamena temeljca za novi Stop Shop u Sremskoj Mitrovici, koji je ujedno deseti Stop Shop ritejl park u Srbiji, a biće otvoren u avgustu 2019. Istovremeno, gradimo još jedan Stop Shop u Poljskoj, u gradu Siedlce.

Koje kriterijume određeni ritejl park mora da zadovolji da bi vama bio interesantan za potencijalnu akviziciju?
Ritejl parkovi moraju da se uklope u Stop Shop koncept sa visokim nivoom standardizacije. Kombinacija dobre lokacije, odlične posećenosti, povoljne situacije u pogledu lokalne konkurencije i poznatih zakupaca, karakteristična je za atraktivne investicione prilike.

Kada se radi o ritejl parkovima na srpskom tržištu, kakav im je koncept, po čemu su oni specifični i da li se razlikuju od parkova u nekim drugim zemljama u kojima poslujete?
U svim Stop Shop ritejl parkovima dostupne su dodatne usluge, koje poboljšavaju iskustvo kupovine. Posetioci su u potrazi za dodatnim aktivnostima za provođenje slobodnog vremena, zbog čega Stop Shop ritejl parkovi u Srbiji nude veliki izbor zabavnog i gastronomskog sadržaja, kafiće, igrališta za decu i besplatan WI-FI. Na ovaj način, porodice dobijaju mesto na kojem mogu da kvalitetno provedu svoje vreme.

Kakva je struktura prostora u Stop Shop ritejl parkovima, ko su zakupci lokala?
Kada govorimo o strukturi prostora, tipična kombinacija zakupaca obuhvata oblasti mode, nameštaja, opremanja doma, elektronike, lepote, nege i sporta, hrane, ali i supermarkete. Među nekima od ključnih zakupaca, sa već ustanovljenim prisustvom u Stop Shop parkovima, su C&A, New Yorker, Deichmann, CCC, KIK Retail, Takko Fashion, Pepco, Mueller, dm, JYSK, LC, Sport Vision i drugi.

Stop Shop parkovi imaju u svom sastavu i prehrambene prodavnice, poput Idee. Sa kojim još prehrambenim trgovcima sarađujete i da li svi Stop Shop objekti imaju prehrambenu prodavnicu/prehrambenog trgovca kao zakupca?
Srbija je tržište koje ima različite potrebe od ostalih. U skladu sa tim, tokom godina smo uspeli da naučimo i razumemo te potrebe, te dodatno unapredimo Stop Shop ritejl parkove. Naši ritejl parkovi obuhvataju različite zakupce koji posluju u prehrambenoj industriji. Primera radi, na lokacijama u Čačku i Borči imamo prodavnice Dis, dok ritejl parkovi u Nišu i Subotici raspolažu asortimanom prodavnice Idea. Takođe, u okviru ponude imamo i Rodu, koja se nalazi na lokacijama u Lazarevcu i Vršcu.

Ko su kupci koji posećuju ritejl parkove u Srbiji i šire, šta oni očekuju od ritejl parka, kakve sve njihove potrebe on treba da zadovolji?
Stop Shop ritejl parkovi nude odlično šoping iskustvo, kao i dobar odnos cene i kvaliteta – to je ono što naši potrošači traže. Stop Shop je brend jasno fokusiran na potrošače, negujući koncept koji je prilagođen za celu porodicu, tako da svako može da pronađe nešto za sebe.
Osim toga, redovno sprovodimo ankete među posetiocima. Na ovaj način analiziramo gravitaciono područje, demografske podatke, kupovne navike i prepoznatljivost brenda na određenoj teritoriji, zadovoljstvo ponudom i raznovrsnošću zakupaca, a takođe dobijamo i ideje i sugestije za poboljšanje. Ove informacije koristimo kako bismo u budućnosti optimizovali maloprodajnu ponudu.
Zahvaljujući dobroj povezanosti i dovoljnom broju parking mesta, targetiramo ekonomične, ‘pametne kupce’, koji cene lako dostupne lokacije. Ovakav pristup doneo nam je veliki uspeh: više od 120 miliona kupaca je posetilo maloprodajne objekte Stop Shop i Vivo! u finansijskoj 2017. godini, a primećujemo nastavak rasta i u 2018. godini. Stop Shop je vodeći brend ritejl parkova u Evropi, i nastavićemo da investiramo u lojalnost i zadovoljstvo naših kupaca.

Koliki godišnji prihod generišete od izdavanja ukupno, a koliki u Srbiji?
Kako smo registrovani na berzi, mogu se pozvati na naše zvanične podatke. Ne objavljujemo prihode od zakupaca za Srbiju na nivou zemlje, ali na nivou grupe, kompanija Immofinanz prihodovala je 78 miliona evra od svojih zakupaca u prva tri kvartala 2018. godine, sa bruto prinosom od 7,5%.

Možete li nam reći nešto više o Stop Shop ritejl parku koji se gradi u Sremskoj Mitrovici i za koji je već postavljen kamen-temeljac? Kada se očekuje završetak izgradnje ovog objekta?
Sremska Mitrovica se savršeno uklapa u Stop Shop strategiju rasta. Gravitaciona zona urbanog dela Sremske Mitrovice obuhvata 37.000 stanovnika, kao i stanovnike prigradskih područja sa ukupnom populacijom od 163.000 stanovnika, koji će sada imati mogućnost kupovine svih potrepština na jednom mestu. Ubeđeni smo da će Stop Shop Sremska Mitrovica omogućiti svojim kupcima novo iskustvo kupovine po povoljnim cenama, ne samo stranih, već i domaćih brendova. Novi ritejl park će imati oko 7.000m² prostora za iznajmljivanje, sa više od 20 domaćih i internacionalnih brendova. Ovo je investicija vredna devet miliona evra, ima ukupno 300 parking mesta, a otvaranje je planirano za avgust 2019. godine.

Hrvatska je novo tržište na koje ulazite. Šta očekujete od poslovanja na tom tržištu, kakve vam nove prilike ono donosi?
Akvizicije poput ove jačaju našu poziciju vodećeg operatera ritejl parkova u Evropi, i označavaju ulazak na novo EU tržište koje je veoma privlačno našim međunarodnim zakupcima. Dva ritejl parka kupljena u Hrvatskoj obuhvataju ukupno 13.500m² prostora za izdavanje, i nalaze se u Osijeku i Valpovu. Ovo je uzbudljivo novo tržište koje pokazuje puno potencijala, i zato se radujemo poslovanju u Hrvatskoj. Naši međunarodni zakupci imaju mogućnost da prošire svoje poslovanje uz pomoć brenda u koji imaju poverenja.

Stop Shop nije jedini brend u portfoliju Immofinanza. U širenje kojih još brendova kompanija investira?
Naš drugi brend u segmentu maloprodaje su šoping centri Vivo!. Imamo 10 Vivo! lokacija u Poljskoj, Rumuniji, Češkoj i Slovačkoj – ovi centri su kreirani za gradove i prigradska područja ka kojima gravitira minimum 200.000 ljudi, i obuhvataju raznoliku kombinaciju zakupaca i široki asortiman raznih usluga.

Kako se nosite sa konkurencijom na srpskom, ali i ostalim tržištima na kojima poslujete – da li ima dovoljno prostora za sve igrače i izgradnju novih objekata ovog tipa ili tržišta postaju prezasićena?
Mi smo vodeći ritejl operater u ključnim oblastima u kojima radimo, sa dugoročnim odličnim odnosima sa internacionalnim i domaćim zakupcima. Koristimo slobodni tržišni potencijal – drugim rečima, naša strategija nije da otvaramo nove objekte blizu postojećih konkurentskih objekata. Naša konkurencija se uglavnom fokusira na veće gradove u državi, dok smo mi uspeli da steknemo prednost na decentralizovanim lokacijama, ostvarujući potencijale i koristeći prednosti koje nudi ovo tržište.

S obzirom na to da u Srbiji rastete na dva načina – kroz akvizicije i kroz izgradnju – susrećete li se sa nekim poteškoćama/preprekama i smatrate li da bi poslovni ambijent i neki uslovi ključni za poslovanje mogli da budu unapređeni?
Razmatramo mogućnost novih akvizicija, i aktivni smo u fazama izgradnje. Sve naše lokacije su u potpunosti izdate, i taj pozitivan trend nam omogućuje da nastavimo sa ekspanzijom Stop Shop brenda, ne samo u Srbiji, već i u regionu. Imamo veoma pozitivno iskustvo u Srbiji, koja će nastaviti da bude jedno od glavnih tržišta za naše ritejl parkove.

Kakvi su vam planovi poslovanja u narednih nekoliko godina?
U narednom periodu, nameravamo da dosegnemo do broja od 100 lokacija, i u skladu sa tim nastavljamo da radimo na daljem rastu Stop Shop ritejl parkova. Veoma smo zadovoljni pravcem u kome se kreće srpsko tržište, tako da će kompanija nastaviti dodatno da investira u njega. Imamo iskusne menadžere koji su koncentrisani na izgradnju objekata analizirajući mogućnosti na osnovu individualnih tržišta, dodatno identifikujući prilike koje bi za nas bile najprofitabilnije.